我要加盟
您当前的位置:龙口之窗首页 >> 分类信息首页 >> 房屋交易 >> 新楼盘 >> 房产资讯 >> 详细内容
房产资讯

三大房价杠杆由盛转衰,二手房时代的房产该怎样取舍?

发布时间:2016/7/28 17:54:34 关注度:   来源:龙口之窗

中国一线城市的二手房交易量正超过新房,人口结构转变、住房需求饱和及城镇化趋缓,压缩了新增住房需求,推动了存量房,特别是二手房时代的到来。

  于是,一种观点认为,当卖新房的少了,卖二手房的多了,火了多年的房地产可能会从买方市场到卖方市场,房价也会跟着松动。

  但也有这样一种观点:960多万平方公里,我们缺地吗?为何房价如此高预期房价还是要涨?因为一旦跌了宁可不卖,而是拿着,等行情转暖了再卖。所以楼市基本上不会跌。

  哪种分析更靠谱一点?或者说,二手房时代的房价逻辑将帮我们着手卖房,还是帮我们继续囤房?

  三大房价杠杆的衰落

  过去,无论房价涨跌,我们始终有一百个不卖房而观望的理由,比如刚需、二孩、农民进城,地王推动。

  随着中国一线城市陆续进入二手房时代,市场主体、货币供应方式与土地流转都在悄然发生变化。房价是否可以逐渐摆脱一直以来非市场因素,或者说房价杠杆的影响,而结合国情与经济形势向市场化定价规则发展,下面不妨细探。

  1. 房地产市场的主体在变小

  二手房存量与交易量赶超了一手房,其实市场最大的变化不在于房子卖了几手,而是卖房人换成了谁。

  在中国房地产黄金十年的顶峰2012年,中国房企数量曾接近9万家。不过,住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为,在未来20年里,中国的房地产企业数量将大大减少,大约70~80%的中小房地产企业将面临着被兼并、合并的风险。最后很可能剩下不到1000家。

  今年起,全国房地产开工数据也跟着回落,恒大、万达以及万科这些地产大佬们则忙着向体育、医疗、影视等其他行业转型。总结说,二手房时代,地产商减少将是趋势。

  取而代之的是,二手房登记量在北京、上海、深圳等地已超过交易量的五成,也就是说,有越来越多的二手房业主进入房屋交易市场来。

  市场交易主体从组织变为个人,影响房价的规模与方式也在随之改变。

  过去,因为开发商的存在,土地政策与金融资本可以通过它串联起来,助推房价上涨。开发商作为有组织的卖方,则能成规模的捂盘惜售,再把房价向上推一把。

  可二手房时代,开发商渐渐失去市场主导,大批二手房“散户”成为市场交易的主力军。由此,房价的基尺,未来不再是少数人的决定影响多数人,而是逐渐反过来。

  如果说,未来楼市中的“少数人”还有谁?那非国企莫属了。

  近几年,无论地价多高,拿着国家贷款,财大气粗的央企始终在各地搅动着土地市场。比如2016年上半年,全国涌现205宗地王,国企占据了半壁江山。

  媒体曾报道说,有一家名为信达的财政部直属企业,最近一直在各地不顾成本与风险地制造地王,可拍下来的地块自己却基本不开发。

  这或许就是国企目前在各地楼市扮演的角色。然后地价高过房价,房价焉能不涨?

  但作为市场中特殊的“少数人”,央企还有一种玩法,多数人玩不了。

  很多人会认为央企是中国房地产最后,也是最稳固的托市者,可还记得2015年末上海发生的央企退地、土地流拍的事么?其背景正是二手房成交总量已经超过新房成交量。

  那个时候,或许只有央企可以说走就走,但跟风者们就不一定了。

  还有人说,未来地产商少了,还有二手房中介这个组织呢。

  笔者认为,在互联网商业模式深入中国各个细分市场的今天,或许10个连锁二手房中介都顶不过一家二手房APP。

  而互联网平台带来的是市场交易与价格的透明与扁平化,并非扮演价格托市者的角色,因此指望电商来继续托市也不现实。

  正如那句广告词说,“个人卖家卖给个人买家,没有中间商赚差价。”

 2. 信贷主体与规模的变化

  市场主体的变化自然带来信贷主体与规模的变化。

  一手房“做主”的时代,银行可以给开放商一次性贷款数十亿拿地,推高地价与房价。房产协会会长聂梅生更直言不讳地说:中国房价的本质上是一个货币现象。

  以今年上半年为例,全国主要城市出让单宗土地金额超过10亿的地块合计219幅,其中溢价率超过100%的地块达到了109幅,溢价率超过50%的地块更是多达167幅。今年前6个月,全国主要50大城市合计土地出让金高达10243.7亿,历史首次突破万亿。

  如果将开发商手中的贷款放到一个更大的背景中介绍,那便是M2。

  业内权威统计,自1990年来中国货币供应量持续激增,1990年12月广义货币M2为1.53万亿,截至2016年1月激增至141.63万亿,26年间增长近100倍。

  业内人士张大伟认为,正是因为货币供应过多,开发商才有实力制造地王,捂盘惜售;货币过剩,导致房地产事实上成为了货币的蓄洪池。

  那进入到二手房时代以后呢?

  我们可以进行这样一个假设,银行虽然还能放贷数十亿,可这一次必须先要凑够成千上万个普通购房者。由此信贷主体的变化,支撑货币“开闸放水”的闸门是否变小,渠道变窄,周期变长?

  比如在今年一季度巨量的房地产信贷中,居民中长期贷款仅占比20%。也就是说,居民的购房热情始终不是巨量货币直接投入楼市的主要渠道。

  第二,当信贷规模本身开始紧缩,支持房价上涨的货币动力是否也因此后劲不足了呢?

  我国从4、5月份起,M2增速分别降至12.8%和11.8%,人民币新增贷款分别降至5642亿元和9855亿元,其中4月新增贷款同比降幅高达20%。这也意味着,过去助推房价上涨的货币量开始走弱。

  总而言之,二手房时代可能出现这样一种趋势:货币杠杆不可能再像过去那样有组织、成规模地向房地产市场提供弹药了。

  可如果二手房中介联手金融机构,联合推动信贷量继续向楼市输送弹药呢?

  当然有这种可能。

  不过,前提是玩转债务货币。玩转债务货币有两个前提条件:

  举债购买的商品一定抗跌没有泡沫,

  是举债人一定要抗压。

  否则,一旦市场出现波动,举债人断供,金融机构就会产生系统性风险。

  2008年,制造全球金融危的始作俑者就是美国的两个二手房中介,他们那时做了一件蠢事,便是在房价处于高泡沫期时,把房子卖给了承压能力最差的人。

  随着中国部分省份近期调低工资指导线,相信用高杠杆贷款买房的人将越发谨慎。将来中国的银行与二手房中介是不是在高房价时代玩得起这样的杠杆,拿中国百姓的工资与一线城市房价比一比就知道了。

  3. 土地供应化整为零,摆脱垄断

  聂梅生认为,今年仍然出现很多地王,这与市场供给不足有很大关系。如果继续下去,房价就不可能下来,因为土地价格下不来。

  直说吧,地价仍在推高房价,而推高地价的则是土地制度。

  经济学家马光远把土地推高房价的根源分为两个,第一是地方政府对土地一级市场的垄断。他认为,在70年的土地使用期限下,地方政府不仅采用了可能产生高价土地的“招拍卖”制度,而且人为控制卖地的时间,控制土地供应的规模。第二则是人为划分土地类别,进一步造成土地的短缺。

  因此,虽说货币在制造地王,但土地垄断才是地王之母。

  然而,随着二手房时代的到来,政府对土地供应的垄断局面,悄然被大量进入市场的二手房打破了。

  聂梅生刚才的结论忽视了这样一个事实,那就是二手房市场其实同样在向市场“变相”供应土地。虽说只有不到70年的变相土地供应权,但这种自由度仍旧能产生足以改变市场走向的变化。

  一个数据显示,2015年十大标志性城市销售二手房99.5万套,以每套100平米的面积计算,其向市场变相供应的“土地”面积达1亿平米,占今年上半年全国300个城市各类用地面积的八分之一。

  也就是说,随着二手房市场供应量扩大,一级土地供应减少不仅不会推高地价,反而会随着其市场占比下降而逐渐减弱对房价的影响,土地垄断这一非市场化因素也有望被市场化供需逻辑彻底替代。

  那时的房价,虽然仍受供求关系影响,但已显然不是一级土地市场说了算了。

  综上所言,二手房时代对房价最大的影响是市场因素在替代过去地产商、信贷供应与土地供应三个高房价杠杆,削弱了央企、超发货币以及土地垄断这三大非市场因素对楼市的影响。上个世纪,香港、日本、美国的房地产市场也曾经历房价暴涨,正是后来的二手房时代,才让楼市渐趋理性、稳定。

  那么接下来的问题是,对于中国老百姓手中的二手房,今后是卖,还是继续囤?

  在此,笔者要说一个事实,与一个大背景。

  一个事实是,对于当前绝大多数中国家庭来说,是否房子是家庭中最大的资产,特别是在一线城市,是否一套房子凝结了一个家庭前30年的财富积累,以及后30年部分劳动所得?

  如果是这样,可否下这样一个结论:高房价时代的房屋资产是中国改革开放以来带给千家万户最大,也是最切实的改革红利。

  可一个大背景是,我们手中房屋的资产价值,是由过去高企的房价推动,而房价则是由流通到市场上的超量货币来支撑。

  那什么是超量货币呢?

  上面已然介绍了一部分,简单说就是本来市场上没有那么多钱,却非要多印刷出那么多钱来刺激流动性。本质上这也是一种杠杆,但多印刷的钱太多了,货币就有了泡沫。

 过去中国超发了多少货币呢?

  吴敬琏计算过,从1990年至2011年,人民币供应量翻89倍。而美国货币总量同期只增加了1.99倍。

  朱镕基之子朱云来曾在绿公司年会上披露,今年一季度全国实际新增的GDP是1万亿左右。但是同期,货币增量却达到了6万亿。几乎是6比1。

  人们或许会问,多印了这么多钱,过去为什么没有引发通胀?

  有一种解释是土地本身具有价值。但笔者认为,过去超发的货币量正是通过房屋与货币交换,用本不值那么多钱的房子套取了中国绝大多数家庭前30年的财富积累以及后30年的部分劳动所得,因此才避免了通胀的发生。

  吴敬琏先生说,超发货币是一种赤裸裸的抢劫,一点也不假。

  那么如果将上述一个事实与一个大背景结合起来,我们会得出什么结论呢?

  答案是,我们家庭最大的资产目前建立在货币泡沫的基础上。而这层泡沫能否延续下去不破,目前取决于百姓的劳动所得以及实际支付能力能否继续支撑房价上行。

  可如果房价继续走高,百姓支付能力下降,或工资与其它财产收入涨幅跟不上房价涨幅,都可能最终导致泡沫的破裂。

  可怕的是,最开始被货币泡沫摧毁的或许不是币值,而是人们还能买得起房,还得起贷款的信心。

  因此,随着二手房时代到来,以及房产税征收,支撑房价上涨的要素已经脱离需求市场。届时我们要卖房,或是囤房,切莫等到房屋资产变现能力变差时再动手。


登录后发表评论。
龙口楼盘最新动态
电话:010-61744588 传真:010-61744288 邮箱:union@ccoo.cn
地址:北京市昌平区北七家宏福11号院创意空间305-308室 邮编:102209
Copyright © 2004-2017 北京城市联盟科技有限公司 版权所有  技术支持:城市中国
京ICP备09021873号, , 电信业务审批[2009]字第548号函  电信与信息服务业务经营许可证090779号 电信业务审批[2009]字第548号函